ДОХОД, Доходный дом, Пенсия, Инвестиционная привлекательность.


Повышение пенсионного возраста- это тема, которая сильнее заставляет задумываться об источниках дополнительного дохода. Что позволит нам обеспечить будущее? Наши дети, наши накопления или наша недвижимость? Для большинства граждан существует две интуитивно понятные категории дополнительных доходов. Это  банковские вклады и доход от сдачи в аренду недвижимости.

Сдача в аренду собственной квартиры в многоквартирном доме сопряжена с определенными неудобствами и рисками. Сохранность имущества, возмущение соседей, налоги, отслеживание платежей и многое другое, что может испортить настроение владельца недвижимости.

Вот почему все больше и больше становятся привлекательными доходные программы в различных жилых комплексах. Новое поколение рантье уже формируется.

Обратите внимание, что доходные программы предлагают комплексы, в которых продаются апартаменты. Это логично с точки зрения назначения недвижимости и управления ею.

Особенный интерес представляют комплексы под управлением профессионального гостиничного оператора или совмещающие в себе гостиницу и апартаменты под постоянное проживание.

Например, в комплексе апартаментов «Nova алексеевская»  в одном монолитном корпусе одна секция отдана под размещение отель 7 Days Premium под управлением Plateno Group, а в другой предлагается на продажу всего 186 апартаментов.

Вопреки бытующим мнениям, апартаменты обеспечивают своим владельцам права, аналогичные правам владельцев жилья, а удобства и возможности в апарт-комплексах подчас значительно больше. При этом основное преимущество апартаментов состоит в том, что цена на них в среднем на 15% ниже, чем на квартиры аналогичного уровня в данном районе. Этим же обусловлена и их инвестиционная привлекательность.

Например, покупка апартаментов в таком районе, как Алексеевский, возможна по цене, эквивалентной покупке аналогичной квартиры около МКАДа. При этом рост цены апартаментов в процессе строительства показывает динамику, аналогичную динамике цены квартир, и в большей мере зависит от уникальности объекта и ограниченности предложения в нем.

При выборе объекта для покупки особенно надо обращать внимание на уникальность предложения относительно конкурентного окружения. Именно это позволяет не только извлекать лучший постоянный доход в виде арендной платы, но и при необходимости продажи, поможет это сделать быстро и с максимальной доходностью. Обращайте внимание на такие характеристики, как расстояние от метро, площади апартаментов и цена лота, качество строительных материалов.

Комплекс «Nova Алексеевская» расположен всего в 3 минутах пешком от метро Алексеевская и к продаже предлагается всего 186 апартаментов площадью от 22 до 104 кв.м. Такое ограниченное предложение позволяет сделать вывод о потенциальном росте цены квадратного метра до 2% в месяц. Что интересно, с декабря 2017г (старт продаж) продано уже 40 процентов апартаментов.

Когда вы рассматриваете покупку апартамента, обратите внимание, что на рынке недвижимости предлагаются два вида апартаментов: гостиничного и многофункционального типа. Это зависит от назначения строительного объекта, разрешенного вида использования земельного участка и отражено в разрешении на строительство. И это существенная характеристика апартаментов, которая влияет на налогообложение и регистрацию по месту пребывания («прописку»).

Рассмотрим кратко основные различия

 

Квартира

Апартаменты гостиничного типа

Апартаменты многофункционального назначения

Назначение

для постоянного проживания

для временного проживания

многофункциональное

ЦЕНА

рыночная

Рыночная, ниже на 15% цены аналогичной квартиры

Рыночная, ниже на 15-20% цены квартиры

Расположение

Крупная массовая застройка Москвы и Московской области

Точечная застройка в старых районах Москвы

Точечная застройка в старых районах Москвы

Прописка

Постоянная регистрация по месту жительства

Временная регистрация по месту пребывания

Временная регистрация по месту пребывания

Налогообложение

0,1% от кадастровой стоимости ( фактически от рыночной стоимости)

0,5% от кадастровой стоимости (средняя кадастровая оценка апартаментов ниже кадастровой оценки квартиры)

2% от кадастровой стоимости (средняя кадастровая оценка апартаментов ниже кадастровой оценки квартиры)

Тарифы на коммунальные услуги

Устанавливаются УК, утверждаются жителями, субсидируются государством

Устанавливаются УК, утверждаются жителями

Устанавливаются УК, утверждаются владельцами

 

Комплекс апартаментов «Nova Алексеевская» относится к апартаментам гостиничного типа. В одной из секций корпуса разместится отель 7 Days Premium на 149 номеров, это стало возможным благодаря  сотрудничеству с международной компанией  Plateno Group.

Текущие тенденции законотворчества с большой вероятностью окончательно приравняют статус апартамента к статусу квартиры. Сейчас же основное  отличие апартаментов от квартир заключается в том, что в апартаментах пока возможна только временная регистрация по месту пребывания. Однако данный вид регистрации не ущемляет права гражданина, так как

 

Постоянная прописка

Временная регистрация

описание

Постановка гражданина РФ на регистрационный учет по месту жительства, то есть фиксация в установленном порядке органом регистрационного учета сведений о месте жительства гражданина РФ и его нахождении в данном месте

Постановка гражданина РФ на регистрационный учет по месту пребывания, то есть фиксация в установленном порядке органом регистрационного учета сведений о месте пребывания гражданина РФ и его нахождении в данном месте.

Форма

Штамп в паспорте

Вкладыш к паспорту

Срок

бессрочная

Не более 5 лет с продлением неограниченное число раз

Основание прекращения

По заявлению зарегистрированного лица или по решению суда

По заявлению зарегистрированного лица или автоматически по истечению срока

Предоставляемые права

Равные права поступления, прикрепления и обслуживания. Детский сад, школа, медицинские учреждения, пенсионный фонд

 

В пешей доступности от Комплекса «Nova алексеевская» располагается : супермаркеты, кафе, рестораны, социальные объекты: школы, детские сады, ВУЗы, медицинские учреждения. Детская поликлиника всего в 100 метрах, престижная гимназия с более чем 50-летними традициями - в 200 метрах.

На первых двух этажах Комплекса «Nova алексеевская» предусмотрены помещения для размещения: аптеки, магазина типа Перекресток-экспресс, отделения банка, стоматологического кабинета, салона красоты и химчистки.

Налогообложение любого объекта зависит от его кадастровой стоимости и исчисляется в процентах от нее. В настоящее время наше государство взяло курс на максимальное сближение кадастровой и рыночной стоимости, поэтому налоги уже в 2017 году фактически исчисляются от рыночной стоимости объекта. Это не трудно проверить по расчету за имеющееся у вас имущество. 

Кадастровая оценка апартаментов и квартир различается. За счет назначения  имущества кадастровая оценка апартаментов ниже квартир. Таким образом, при разной ставке налогообложения часто налог на имущество по апартаментам получается ниже налога на квартиру в данной локации.

Тарификация коммунальных услуг любого объекта недвижимости зависит от услуг, предоставляемых управляющими компаниями и от вида недвижимости. Также тарифы утверждаются собственниками недвижимости путем голосования на общем собрании. Обычные тарифы на коммунальные услуги в апартаментах не более чем на 15% выше, чем в квартирах.  Это связано и с тем, что государство субсидирует оплату этих услуг только для квартир. Однако управляющая компания в апарт-комплексах имеет возможность предоставлять больший спектр услуг.  

Так в комплексе «Nova Алексеевская» управляющая компания будет предоставлять собственникам не только эксплуатационные услуги бизнес-уровня, но и услуги по доверительному управлению недвижимостью. Компания готовится предоставлять спектр услуг, недоступный в обычных новостройках: круглосуточный консьерж-сервис; круглосуточный room-service; химчистка; выгул домашних животных; аренда конференц-залов. Также управляющая компания подготовила программы для будущих рантье. Программы позволяют выбрать вариант собственной вовлеченности в вопросы обслуживания и извлечения дохода с помощью своей недвижимости.